Nasz cykl blogowy rozpoczynamy od najważniejszego tematu poruszanego przez naszych inwestorów, który spaja większość naszych usług w jeden cel. O inwestowaniu w nieruchomości na wynajem krąży wiele mitów i nie do końca prawdziwych przekonań. Jednak nie ma się czemu dziwić. W końcu jest to jeden z najstarszych biznesów na świecie.
Dlatego w tym wpisie znajdziesz aż 5 najważniejszych rzeczy na temat inwestowania w nieruchomości na wynajem. Sprawdź i zobacz, na co warto zwrócić uwagę!
1. Nieruchomości na wynajem służą przede wszystkim do ochrony Twojego majątku, a nie wyłącznie do jego pomnażania
Jest to gorzka pigułka tego biznesu i wiele osób chce “zaginać” rzeczywistość pod tym kątem. Prawda jest jednak taka, że na wynajmie nie da się „dorobić”. Wynajem nieruchomości ma bowiem sprawić, że Twoje JUŻ zarobione pieniądze będą bezpieczne, co jest to realizowane za sprawą dwóch czynników.
- Po pierwsze – za sprawą wynajmu (z tytułu naliczanego czynszu) uzyskujesz niewielki zarobek „tu i teraz”.
- Po drugie – wartość Twojej nieruchomości rośnie w czasie, co łącznie (wraz ze wspomnianym czynszem) składa się na wynagrodzenie wynoszące o kilka procent więcej, niż inflacja (licząc rok do roku).
2. Zakup nieruchomości przeznaczonej pod wynajem to maraton, a nie sprint
Zdecydowanie w nieruchomościach kupowanych w celu dalszego najmu trzeba być długodystansowcem. Fundamentalnie i historycznie zarobek z tytułu czynszu najmu sukcesywnie rośnie, natomiast należy wziąć pod uwagę, że po drodze mogą zdarzyć się również nieco gorsze momenty
Dokładnie to samo dotyczy wzrostu wartości nieruchomości. Rynek może zaliczyć “dołek”, po którym nieruchomości stanieją o 5, 10, czy nawet 15%. Dlatego kupując aktywo, jakim jest lokal na wynajem, trzeba brać pod uwagę minimum 10-letni horyzont czasowy. A najlepiej, jeśli będzie on jeszcze dłuższy. Wówczas z łatwością pozwoli uśrednić wszystkie zawirowania, które postawi przed Tobą rynek.
3. Czasem mniej znaczy więcej
Pochylmy się jeszcze chwilę nad samym czynszem z najmu. Dla wielu inwestorów najważniejszym kryterium przy wyborze lokalu do zakupu jest właśnie to, jaki zwrot roczny z najmu względem całości poniesionych nakładów, będzie generował dany lokal.
Nie do końca możemy się z tym jednak zgodzić. Oczywiście, dla nas istotne jest to, aby czynsz znajdował się na ponad rynkowym poziomie. Natomiast bardzo duży nacisk kładziemy również na to, jakiej klasy aktywo kupujemy, a nie tylko na to, ile ono zarabia w danym momencie. Przez ostatnie lata pojawiło się bardzo dużo odmiennych form zarabiania na wynajmie nieruchomości. Wyróżniamy, chociażby najem krótkoterminowy, najem na kwatery pracownicze, najem na podjednostki mieszkalne (pokoje i mikrokawalerki). Te wszystkie “odejścia” od klasycznego najmu długoterminowego miały sprawdzić, że uzyskamy o 1, 2, a być może nawet 3% więcej zwrotu z inwestycji w skali roku.
Niestety, w wielu przypadkach inwestorzy nie patrzą na tego typu przedsięwzięcia w ujęciu długoterminowym – czyli, jak tak przystosowane aktywa wzrastają w czasie oraz jaki w ogóle system wyceny będzie stosował potencjalny kupiec naszej nieruchomości, gdy będziemy chcieli bądź musieli ją sprzedać. Czy nadal będzie to wycena metodą porównawczą, czy może już metodą dochodową, tak jak klasycznie wycenia się po prostu zwykłe biznesy? Czasem ten jeden bądź dwa procenty więcej z najmu mogą przekreślić kilkanaście (a w skrajnych przypadkach – kilkadziesiąt) procent wzrostu na wartości nieruchomości w czasie. Co w takim razie kupić?
4. Jaką nieruchomość na wynajem kupić? Czyli punkt 1, 2, 3 powtórz!
Skoro wiemy, że najistotniejsze jest chronienie tego, co już mamy – i to w bardzo długim terminie, a nie zarobek „tu i teraz”, to zakupiony przez nas lokal powinien, w różnych momentach na osi czasu i w różnym momencie cyklu koniunkturalnego, jak najbardziej sprostać stawianym oczekiwaniom.
Nieruchomość powinna być uniwersalna i dobrze adaptująca się do zmieniającego się świata. Przykładowo – inaczej sprzedają się mieszkania w nowym budownictwie, zgoła inaczej w starszym (w przypadku wysokiej koniunktury i w czasie bessy). Również inaczej wycenia się klasyczne mieszkania 2-pokojowe (metodą porównawczą), a kompletnie inaczej np. 6-pokojowe mieszkania dla studentów (tutaj już przeważa wycena metodą dochodową). Inną płynność mają mieszkania o wartości do 0,5 mln zł, a kompletnie odmienną lokale o wartości 1, 2 czy 3 milionów złotych, które są już o wiele mniej płynne i dłużej czeka się na ich nabywcę.
5. Ostatnie przykazanie: “nie wsadzaj wszystkich jaj do jednego koszyka”
Ten słynny cytat Warrena Buffeta ma zastosowanie także w nieruchomościach. Dysponując milionem złotych, często zdecydowanie lepiej jest kupić dwie nieruchomości po 0,5 mln zł niż jedną za całą posiadaną kwotę.
Nieruchomość za milion może mieć wyższą stopę zwrotu z tytułu czynszu. Natomiast jest większym i mniej płynnym aktywem. Czasem nasza strategia zakłada, że jedno mieszkanie, już w momencie zakupu, planujemy sprzedać np. po 10 latach, drugie trzymać z kolei dłużej. Natomiast czasem to los nas zmusi do tego, aby szybko zorganizować duże środki rzędu kilkuset tysięcy złotych. Wtedy dla uwolnienia np. 300 tys. zł będziemy musieli sprzedać całą nieruchomość za 1 mln zł.
A co, jeśli wydarzy się to w niekorzystnym momencie na rynku nieruchomości i sprzedamy ją nie tak wysoko, jak byśmy mogli za rok czy dwa?
Szukasz wsparcia, które ułatwi Ci inwestowanie w mieszkania na wynajem?
Więcej ciekawych porad czeka na Ciebie na naszym blogu. A jeżeli zależy Ci na pomocy doświadczonych ekspertów – przejdź na naszą stronę i skontaktuj się z nami już teraz!