W dużym uproszczeniu obrót nieruchomościami stanowi taką samą transakcję, jak obrót jakimkolwiek innym towarem (surowcami, samochodami, czy chociażby warzywami na straganie). Jednak sama specyfika tego rodzaju transakcji znacząco różni się od wskazanych przykładów – między innymi ze względu na przepisy prawa oraz warunki panujące na rynku.
W tym wpisie nakreślimy, jak w praktyce wygląda obrót nieruchomościami w Polsce. Poznaj realia i sprawdź, na co należy zwrócić uwagę.
Działanie w ramach prawa
Obrót nieruchomościami jest uregulowany prawnie. To oznacza, że każda transakcji kupna i sprzedaży musi zostać przeprowadzona przez kancelarię notarialną. Tylko umowy rezerwacyjne oraz przedwstępne można podpisać w formie cywilno-prawnej. Natomiast, z uwagi na wartość całej transakcji, gdy nie mamy doświadczenia – zdecydowanie lepiej i te umowy powierzyć profesjonaliście – pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, prawnikowi lub samemu notariuszowi.
Drugą kluczową sprawą, o której już mniej z nas zdaje sobie jakąkolwiek sprawę, stanowi fakt rękojmi. Rękojmia w obrocie nieruchomościami obejmuje zarówno wady techniczne lokalu, jak i wady prawne. O ile te pierwsze mają ustawowo określony czas trwania, tak rękojmia prawna jest dożywotnia. Jest to kluczowe, gdy w ramach obrotu nieruchomością dokonujemy jakichkolwiek zmian prawnych w substancji przedmiotu transakcji (np. zmiana układu funkcjonalnego lokalu).
Obrót nieruchomościami a podatki
Sporów o definicję prawną prowadzenia zarobkowej działalności gospodarczej jest bardzo wiele, natomiast my skupimy się na praktyce w tej materii.
Zgodnie z wieloma przykładami podejścia urzędów skarbowych, już przy pierwszej transakcji zarobkowej polegającej na zakupie i odsprzedaży nieruchomości z zyskiem powinniśmy robić to w którejś z dostępnych form działalności gospodarczej (czy to jednoosobowej działalności gospodarczej, czy też w ramach spółki).
Wybierając formę działalności, nie powinniśmy natomiast kierować się tylko wysokością podatku do zapłaty z danej transakcji. Równie ważne jest także nasze bezpieczeństwo finansowe w kontekście ręczenia za biznes całym majątkiem własnym.
Wiedza, doświadczenie i kontakty
Obrót nieruchomościami, jak każda inna branża, wymaga odpowiedniej ilości wiedzy i doświadczenia, aby realizowane transakcje były zgodne z prawem, bezpieczne i rentowne. Wartość transakcji, które zaczynają się od setek tysięcy złotych, potęguje także ryzyko utraty znaczącej części majątku, gdy realizujemy daną transakcję większością posiadanych oszczędności.
Z doświadczenia wiemy, że aby transakcja się powiodła, wymaga najpierw bardzo skrupulatnego i długotrwałego badania rynku oraz wymiany doświadczeń z już działającymi podmiotami. Bardzo często nie obejdzie się również bez kontaktów w świecie pośredników nieruchomości, którzy zapewniają dostęp do interesujących ofert.
Jak inwestować w obrót nieruchomościami?
Najprostszym i najbardziej naturalnym sposobem jest uzbieranie wystarczającej kwoty, założenie działalności gospodarczej, zakup okazyjnej oferty, zapewnienie wartości dodanej i na końcu – zyskowna sprzedaż. W takcie jednej transakcji będzie potrzebna interdyscyplinarna wiedza z bardzo wielu dziedzin – księgowej, prawnej, technicznej, sprzedażowej.
Jeśli natomiast mamy środki, a nie zdobyliśmy, czy nie chcemy zdobyć, wiedzy i doświadczenia w branży (bo np. szkoda nam naszego prywatnego czasu na angażowanie się operacyjnie w przedsięwzięcie), istnieją formy profesjonalnego partnerstwa biznesowego w tym biznesie. Zaliczamy do nich:
- Wejście kapitałem jako udziałowiec w spółce celowej – to rozwiązanie sprawia, że za nasze środki kupujemy odpowiednią ilość udziałów w spółce, która jest powołana stricte do obrotu nieruchomościami. Możemy w takim układzie zostać członkiem zarządu i mieć pełną sprawczość oraz decyzyjność na równi z osobami odpowiedzialnymi za warstwę operacyjną przedsięwzięcia. Z uwagi na fakt, że nasz wkład finansowy odpowiada bezpośrednio za udział w firmie – to i udział w zysku także proporcjonalnie przypada na nas. Takie rozwiązanie nie gwarantuje natomiast minimalnego zwrotu z inwestycji. Bowiem partycypujemy proporcjonalnie w zysku, ale i stracie, jeśli dana transakcja z jakiegoś względu nie wyjdzie na tyle zyskownie, na ile była planowana.
Uczestnictwo w obrocie nieruchomościami poprzez bycie udziałowcem w spółce celowej jest rozwiązaniem odpowiednim wówczas, gdy ilość powierzanego kapitału jest znacząca oraz gdy chcemy być długoletnim partnerem strategicznym, który poza pasywną inwestycją, ma także pełen wgląd w przebieg przedsięwzięcia i partycypuje w zysku na równych zasadach, co osoby odpowiedzialne za warstwę operacyjną.
- Wejście kapitałem jako pożyczkodawca do spółki celowej – w taki przypadku nasz udział przedsięwzięciu ogranicza się do podpisania umowy pożyczki oraz przelania środków. Umowa pożyczki determinuje także gwarantowane oprocentowanie – nie musimy się przejmować realizowanymi transakcjami, ponieważ po okresie umowy i tak dostaniemy określoną kwotę odsetek od pożyczki.
W umowie pożyczki bardzo istotna jest kwestia odpowiedniego zabezpieczenia swoich środków. Partner do takiej formy współpracy powinien być sprawdzony i godny zaufania. Do tego sama umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego – z odpowiednimi rygorami egzekucji z całego majątku spółki. Tak, aby w razie stracenia zaufania do partnera biznesowego, mieć pełne zabezpieczenie swoich środków.
Takie rozwiązanie jest dobre dla osób, którym zależy na jak najmniejszym zaangażowaniu w cały proces oraz takim, które chcą powierzyć kapitał na dłuższy okres czasu niż jednorazowa transakcja oraz chcą otrzymać pewny zwrot ze wspólnej inwestycji. Jest także jedynym rozwiązaniem dla osób, które nie mają wystarczających środków na finansowanie obrotu w całości z własnych środków. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule: Ile zainwestować w zakup nieruchomości na wynajem? 5, 100, 500 tys., a może milion zł?
- Realizowanie jednostkowych transakcji nieruchomości zakupionych na siebie – jeśli nie chcemy wiązać się długoletnim partnerstwem na zasadach wspólnika w spółce celowej oraz nie chcemy pożyczać środków do spółki celowej, która potem bez naszego udziału będzie realizować transakcje – możemy skorzystać z rozwiązania zakupu nieruchomości na siebie i powierzenia pracy operacyjnej zewnętrznemu podmiotowi.
Takie rozwiązanie wymaga pełnej koncentracji – transakcja jest przeprowadzana przez nasz własny podmiot gospodarczy. Dlatego musimy być pewni, że jest prowadzona prawnie i księgowo w pełni poprawnie. W takim przypadku całe ryzyko z powodzeniem zyskowności przedsięwzięcia spoczywa na nas. Nikt nie zagwarantuje nam pewnego zysku, a także nie ma osób współodpowiedzialnych majątkowo za powodzenie przedsięwzięcia. Natomiast takie rozwiązanie jest najbezpieczniejsze pod względem migracji naszych własnych pieniędzy. Bowiem to my podejmujemy decyzję, czy i jaką nieruchomość kupimy, jest kupowana przez nas osobiście i przez cały czas trwania procesu inwestycyjnego znajduje się w naszych własnych rękach.
To rozwiązanie jest dobre dla osób, które chcą wykonać jednostkową transakcję w obrocie nieruchomościami – czy to w celu zapoznania się ze specyfiką takich przedsięwzięć, czy z racji na posiadanie odpowiednich środków tylko przez ograniczony czasowo czas.
Chcesz skorzystać z pomocy fachowców, którzy ułatwią Ci proces obrotu nieruchomościami?
Przejdź do kontaktu, aby umówić się na bezpłatne konsultacje oraz otrzymać całkowicie niezobowiązującą ofertę. A jeżeli potrzebujesz więcej porad i cennych wskazówek – koniecznie zajrzyj na nasz firmowy blog.